최초 작성 2026년 10월 1일·최종 수정 2026년 10월 4일
대출이 있는 집을 자녀에게 넘기면서 대출도 함께 부담하게 하는 것을 부담부증여라고 합니다. 이때 자녀의 증여세만 계산하면 비용을 잘못 예상할 수 있습니다. 부모의 양도소득세와 자녀가 실제로 갚아야 할 돈까지 한 표에 놓고 비교해야 합니다.
재산을 받는 사람과 주는 사람의 세금을 나눕니다
부담부증여는 한 계약 안에 세금이 둘입니다. 빚을 넘는 부분은 받는 사람의 증여세이고, 인수하는 빚에 해당하는 부분은 주는 사람의 양도소득세입니다. 취득세와 등기 비용, 이후 대출 이자까지 누구 돈인지를 표에 따로 적습니다. 받는 사람 세금만 계산하고 주는 사람 양도세를 빼면 실제 비용이 작아 보입니다.
| 구분 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 받는 사람 | 재산 평가액, 인정되는 인수 채무, 증여재산공제와 과거 증여 |
| 주는 사람 | 인수 채무에 해당하는 유상 이전 부분의 양도소득세와 비과세 요건 |
| 전체 비용 | 취득세, 등기 비용, 대출 이자·상환 부담 |
계약서에 쓴 빚이 그대로 공제되지는 않습니다
상속세 및 증여세법 제47조는 배우자나 부모·자녀 사이에서 채무가 인수되지 않은 것으로 추정하고, 객관적으로 인정되는 채무만 예외로 둡니다. 가족끼리 쓴 차용 문장만으로는 공제가 확정되지 않습니다. 은행이 채무인수에 승낙하지 않으면 계약서에 빚을 넘긴다고 써도 실제 인수가 안 됩니다. 부모가 증여 뒤에도 이자를 대신 내면 인수로 인정되지 않을 수 있습니다.
채무의 존재와 실제 부담을 보여줄 자료를 모읍니다
대출 잔액증명, 약정서, 임대차계약과 보증금 영수증을 모읍니다. 누가 원금과 이자를 내는지, 받는 사람에게 갚을 소득이 있는지도 봅니다. 금융기관이 채무 인수를 거절하면 세금 계산과 별도로 등기 계획이 바뀝니다. 보증금은 세입자가 실제 있고 계약 기간이 남아 있어야 채무로 보이기 쉽고, 가족에게 허위로 적은 임대차는 인정되지 않습니다.
단순 계산 예시는 세액이 아닙니다
평가액 6억 원에서 인정되는 빚 2억 원을 빼 4억 원이 남는 계산은 증여 부분을 이해하기 위한 출발일 뿐입니다. 과거 10년 증여 합산과 증여재산공제가 들어가면 과세표준이 달라집니다. 주는 쪽도 빚 2억 원 전부가 양도차익은 아닙니다. 취득가액과 보유기간을 빼기 전의 숫자를 양도세로 보면 세액이 커집니다.
계약 전에 같은 기준으로 두 안을 비교합니다
빚을 넘기지 않는 증여와 부담부증여를 같은 평가액, 같은 날짜로 나란히 적습니다. 각자 세금, 신고 기한, 현금으로 낼 돈, 이후 원리금을 같은 표에 둡니다. 취득가액, 보유기간, 주택 수가 한쪽 안에만 들어가 있으면 비교가 틀립니다. 부담부증여의 양도세가 증여세보다 크면 빚을 넘기는 선택이 더 비쌀 수 있습니다.
신고 기한은 세금마다 따로 셉니다
증여세는 재산을 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고하고, 부담부증여에서 채무를 넘기는 부분에 대한 양도소득세도 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 예정신고를 해야 한다고 안내됩니다. 같은 3개월이라도 세금이 다르므로 신고서도 별도로 준비합니다.
증여일이 정해지면 그날을 기준으로 두 세금의 신고 마감일을 달력에 표시하세요. 증여일은 등기 접수일 등 재산 종류에 따라 다르게 판단될 수 있어, 정확한 기준일은 세무서나 세무대리인에게 계약서와 등기 일정을 보여 주고 확인받는 것이 안전합니다.
채무를 넘기는 부분은 유상 양도로 보아 양도소득세를, 나머지 부분은 증여로 보아 증여세를 계산하는 구조이므로 두 세금의 계산 기준이 다르다는 점도 함께 확인하세요.
취득세와 신고 기한도 따로 봅니다
받는 사람의 취득세도 두 부분으로 나뉩니다. 인수한 빚에 해당하는 부분은 산 것처럼 보아 유상취득 세율을, 나머지는 증여취득 세율을 적용합니다. 다만 배우자나 부모·자녀 사이의 부담부증여는 받는 사람이 빚을 갚을 능력이 있다는 것을 증명해야 빚 부분을 유상취득으로 봅니다(지방세법 제7조). 증명하지 못하면 전부 증여로 보아 세금이 커질 수 있습니다.
신고 기한도 사람마다 다릅니다. 받는 사람의 증여세는 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다. 주는 사람의 양도소득세 예정신고도 부담부증여의 빚 부분은 소득세법 제105조 제1항 제3호에 따라 같은 3개월입니다. 일반 양도의 2개월과 다르니 날짜를 따로 적어 두세요.
근거: 상속세 및 증여세법 제47조, 국세청 양도소득세 신고 사례, 국세청 채무 인수 관련 해석. 실제 이전 전에는 개별 재산과 채무 자료로 세액을 확인하세요.
내용 검토: 2026년 9월 21일